Pour le compte de riverains, le cabinet GMR AVOCATS a contesté par un recours gracieux un permis de construire d’un promoteur pour un projet de 46 logements et un commerce situé avenue Romain Rolland à Saint-Denis (93200).

A la suite de ce recours gracieux, constatant l’illégalité du projet, la mairie de Saint Denis a procédé en juin 2020 au retrait de l’arrêté de permis de construire du 2 janvier 2020 qu’elle avait accordé.

La mairie s’est rangée à deux arguments développés par le recours gracieux exercé par le Cabinet GMR AVOCATS :

D’une part, le projet de construction ne s’insérait pas dans l’environnement de type pavillonnaire de la zone et dénaturait ce caractère pavillonnaire en refermant la perspective paysagère de l’avenue.

D’autre part, le terrain d’assiette du projet se situait dans un secteur exposé à des risques d’inondations par remontée de nappe phréatique (qui se trouve à environ 2,70 m), en bordure de la zone submergée en cas d’inondation par débordement de la Seine (le premier sous-sol serait ennoyé). Le terrain présentait également un risque d’inondation lié au ruissellement pluvial du fait de l’insuffisance de la capacité d’infiltration ou d’évacuation des sols qui aurait pu avoir d’importantes conséquences sur les terrains voisins du projet.

Ce retrait a bien entendu été précédé d’une procédure contradictoire, le promoteur ayant été informé et invité à s’expliquer.

Le retrait du permis par lequel la mairie reconnaît l’illégalité du permis qu’elle avait délivré évitera aux riverains d’engager un recours contentieux. Naturellement, le promoteur pourra présenter à la mairie un autre projet modifié au gabarit et volume réduit pour tenir compte de ces illégalités.

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Conformément aux règles d’urbanisme, un panneau d’affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable doit être présent sur le chantier et visible des tiers, dès l’obtention de l’autorisation.

Cet affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers (les voisins par exemple).

L’affichage ne produit ses effets que s’il comporte différentes mentions obligatoires. Ces mentions sont notamment la date et le numéro du permis ou de la déclaration préalable, l’identité de son bénéficiaire, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté et fonction de la nature du projet, les constructions projetées, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions.

Dans un arrêt du 16 octobre 2019 (n° 419756), le Conseil d’État est venu préciser l’objet du panneau d’affichage et la sanction d’une erreur dans ses mentions obligatoires.

Le panneau d’affichage pour objet de permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction. Il n’a n’a pas pour objet de permettre aux tiers d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire.

Là est tout l’intérêt de l’arrêt du Conseil d’État. La possibilité pour les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction devient la référence dans le contrôle du juge administratif sur les conséquences d’une erreur dans le panneau d’affichage du permis de construire. En effet, toutes les fois où les mentions affichées seront suffisantes pour permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction, l’erreur ne pourra empêcher le déclenchement du délai de recours des tiers.

En revanche, les erreurs dans l’affichage qui minorent les inconvénients du projet pour les tiers seront des erreurs faisant obstacle à la purge du délai de deux mois.

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Les ordonnances adaptant les délais en matière administrative pendant la période de confinement ne font pas état d’un point pourtant essentiel, celui de l’obligation d’affichage des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Conformément aux règles d’urbanisme (C. urb., art. R. 600-2), un panneau d’affichage de l’autorisation doit être présent sur le sur le terrain d’emprise du projet et visible des tiers. Cet affichage doit se faire dès l’obtention de l’autorisation et pendant une période continue de deux mois.

Le panneau d’affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers. Mais encore faut-il que les tiers, les voisins par exemple, puissent voir cet affichage utilement.

En période de confinement, on serait tenté de considérer que l’affichage n’est pas utile. En effet, même si le panneau est présent sur le chantier, personne n’est dans la rue pour le voir. L’affichage ne remplit pas son objectif d’information des tiers sur l’ampleur du projet de construction.

Deux cas de figure sont en réalité à envisager quant au délai d’affichage de l’autorisation d’urbanisme :

–      Si l’affichage de l’autorisation a eu lieu pendant le confinement, soit entre le 17 mars et le 10 mai inclus, une interprétation stricte des règles d’urbanisme nous amène à considérer que le délai d’affichage serait en réalité interrompu. C’est à dire que le délai repartira à zéro après la fin du confinement, à partir du 11 mai, pour une durée continue de deux mois.

–      Si au contraire l’affichage a eu lieu avant le début du confinement, mais sans qu’il n’ait duré deux mois, on peut considérer que le délai ne sera pas interrompu mais seulement suspendu. C’est à dire qu’il continuera à courir à partir de la fin du confinement, pour la durée restante.

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En janvier 2020, le cabinet GMR AVOCATS a saisi le Tribunal administratif de Melun d’un recours à l’encontre du permis de construire relatif à la construction d’un bâtiment composé de 6 appartements sur R+1+combles, située rue d’Egrefin à VAUX LE PENIL (77) sur demande des voisins riverains du projet.

Quelques jours après la mairie de VAUX LE PENIL a annoncé qu’elle retirait ce permis de construire en accord avec le promoteur, une SCCV.

Méconnaissance de l’obligation de construire en retrait

Le cabinet GMR AVOCATS critiquait plusieurs violations du PLU en l’espèce. En premier lieu, le fait que la construction était prévue en limites séparatives et non en retrait, en méconnaissance de l’article UA 7 du Plu.

Méconnaissance de l’obligation de calcul de la hauteur maximum par rapport au point médian du bâtiment en pente

En deuxième lieu, la violation de l’article UA 10 du Plan local d’urbanisme du fait que le permis de construire ne tenait pas compte que « pour les terrains en pente, la hauteur maximum sera calculée par rapport au point médian du bâtiment ». Or, aucun point médian n’a été pris en compte pour le calcul de la hauteur de sorte que la construction assise sur un terrain en pente méconnaissait la hauteur globale limite autorisée par le règlement.

Méconnaissance de l’obligation de maintenir ou remplacer les plantations existantes

Enfin, le permis enfreignait également l’article UA 13 du règlement du PLU, selon lequel « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes ». Or, le projet, objet de la demande de permis de construire, ne comprenait aucun descriptif relatif aux plantations existantes, ce qui ne permettait pas au service instructeur de vérifier que les plantations existantes seraient régulièrement remplacées de manière équivalente.

Le tribunal devra donner acte de ce retrait du permis.

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Le maire de la Garenne Colombes attaque en justice un permis de construire et se fait indemniser de 97.500 euros !

Les mairies ont pour habitude de dénoncer les recours prétendument « abusifs » contre les permis, qui n’auraient d’autre but que d’obtenir une indemnité de la part du promoteur. Aussi, il est ironique de constater une affaire où le permis était attaqué par le maire lui-même !

Un de nos clients habitant La Garenne Colombes nous transmet ainsi un article de Médiapart relatant l’histoire du maire de la Garenne Colombes, qui après avoir délivré un permis de construire relatif à une promotion d’une vingtaine de logements, a exercé un recours devant le tribunal administratif « à titre personnel » à l’encontre dudit permis en sa qualité d’habitant voisin du permis.

Ce recours était justifié, d’après les sources de Médiapart, par les « vices » « rendant manifestement illégal » le permis, notamment en termes de complétude du dossier et de hauteurs réglementaires par rapport au PLU. Il s’est ensuite désisté de son recours en contrepartie d’une indemnisation de 97.500 euros pour l’indemniser de la perte de valeur vénale de sa maison du fait des vues et bruits que pourrait engendrer la nouvelle résidence.

Retrouver l’article en question ici https://www.mediapart.fr/journal/france/081119/un-maire-lr-des-hauts-de-seine-s-auto-attaque-en-justice-et-empoche-le-pactole

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Par jugement en date du 31 octobre 2019, le Cabinet GMR obtient l’annulation d’un permis de construire délivré par la ville de Saint Vaast La Hougue (Finistère) en raison de l’incompétence du signataire de l’acte du fait du caractère non exécutoire de la délégation de fonctions donnée par le maire.

Le permis qui concernait la construction de quatre logements est annulé totalement par le Tribunal administratif de Caen.

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Les tiers voisins peuvent demander la condamnation de la commune à les indemniser du préjudice de voisinage subi du fait de la délivrance d’un permis de construire illégal

Un préfet a délivré à un office public d’aménagement et de construction (Opac) un permis de construire en vue de la restructuration, réhabilitation et création de plusieurs logements.

Le juge administratif a annulé ce permis. Un permis de régularisation délivré par la commune d’implantation du projet a, par la suite, été également annulé. Malgré ces décisions devenues définitives, les travaux ont été réalisés. Les propriétaires d’un appartement voisin du projet litigieux ont alors saisi le juge administratif d’une demande de réparation, par l’Etat et la commune, du préjudice subi.

Les tiers à un permis de construire illégal peuvent rechercher la responsabilité de la personne publique au nom de laquelle le permis a été délivré, si le projet de construction est réalisé. Ils ont droit, sous réserve du cas dans lequel le permis a été régularisé, à obtenir réparation de tous les préjudices qui trouvent directement leur cause dans les illégalités entachant la décision.

A cet égard, la perte de valeur vénale des biens des demandeurs constitue un préjudice actuel susceptible d’être indemnisé, sans qu’ait d’incidence la circonstance qu’ils ne feraient pas état d’un projet de vente.

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Le maire d’une commune varoise a refusé de délivrer un permis de construire une maison et une piscine en se fondant sur l’article R. 111-2 du Code de l’urbanisme. Ce texte permet au maire de s’opposer, sous le contrôle du juge, à la délivrance d’une autorisation d’urbanisme en se fondant sur des considérations liées à la salubrité ou à la sécurité publique, comme le risque incendie, en l’espèce très élevé dans la région.

Ce refus de permis ayant été attaqué, le Conseil d’Etat estime que le refus était justifié car lorsqu’un projet est de nature à porter atteinte à la salubrité ou à la sécurité publique, le permis peut être refusé si l’autorité compétente estime qu’il n’est pas légalement possible, au vu du dossier, d’accorder celui-ci en l’assortissant de prescriptions spéciales qui, sans apporter au projet des modifications substantielles, permettent d’assurer la conformité de la construction aux dispositions dont l’administration est chargée d’assurer le respect.

Si, en l’espèce, le particulier soutenait qu’il avait fait le nécessaire pour limiter les risques incendie, le juge a estimé que, compte tenu des risques particulièrement élevés que présentait le projet au regard de sa situation géographique, les aménagements envisagés n’étaient pas de nature à permettre de regarder le refus de permis comme irrégulier.

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Une commune peut agir en démolition sans avoir à démontrer un préjudice personnel et direct causé par une construction irrégulière.

Conformément à l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, une commune ou un EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme (PLU) peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition d’un ouvrage édifié  sans l’autorisation ou la déclaration requise. Cette action se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

La Cour de Cassation a précisé que les conditions de recevabilité de l’action en démolition réservée aux autorités compétentes en matière de PLU en indiquant que celle-ci dispose d’une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par une construction irrégulière.

Ainsi, dès lors qu’un ouvrage est construit sans avoir obtenu un permis de construire ou une autorisation préalable, dans une zone qui faisait l’objet d’une protection particulière pour le maintien de l’activité agricole, l’action en démolition doit être accueillie.

C.Cass, 16 mai 2019, 17-31757

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Des voisins ne peuvent invoquer un trouble anormal de voisinage en reprochant à leurs voisins ce qu’ils font chez eux. Ainsi, à partir du moment où une construction méconnaît une règle d’urbanisme, le propriétaire de cette construction ne peut se prévaloir, à l’appui d’un recours contre un permis de construire, du non-respect de la même règle d’urbanisme.

En l’espèce, un couple reprochait à leurs voisins de défigurer le paysage en raison de l’installation de fenêtres considéré par les requérants comme étant démesurées. Au soutien de sa demande, le couple rappelle que le règlement d’urbanisme local, qui définit les principales règles applicables sur le territoire d’une commune, interdit les fenêtres plus larges que hautes, il n’était donc pas possible à leurs voisins de créer une baie vitrée.

La Cour de cassation relève, toutefois, que leur propre habitation comportait elle-même une baie vitrée semblable. Dès lors, les juges en tirent pour conséquence que le couple ne pouvait se plaindre de cette construction, considérant que le couple participant à au dépareillement du paysage, il ne peut soutenir que celui-ci lui cause un préjudice. En tout état de cause, un particulier ne peut donc se prévaloir du trouble causé par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme alors que ce particulier ne respecte pas cette même règle d’urbanisme.

De plus, la Cour de cassation en profite pour rappeler que la seule infraction aux règles de l’urbanisme ne suffit pas à créer un trouble anormal du voisinage. En effet, il est également nécessaire de démontrer un dommage particulier et personnel, indépendant de ce qui est permis ou interdit, notamment par le PLU ou la carte communale d’une commune

C. Cass, 17 janvier 2019, pourvoi n° 17-27670

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