Par un jugement du Tribunal judiciaire de Gap en date du 29 avril 2026, le cabinet GMR Avocats a obtenu l’annulation d’une vente immobilière en démontrant que la rétention d’information, par une commune acheteuse d’un terrain, relative à un projet de changement du zonage au sein d’un plan local d’urbanisme était constitutive d’un dol dans le cadre d’une vente immobilière justifiant l’annulation de celle-ci (TJ Gap, 29 avril 2026, n°22/00228).

La propriétaire d’un terrain avait conclu en 2018 avec la commune la vente d’un terrain classé à la date de la vente en zone naturelle, et donc inconstructible, par le plan local d’urbanisme (ci-après PLU). Toutefois, en 2020, deux ans après l’acquisition du terrain, la commune a ouvert à l’urbanisation la parcelle litigieuse après l’approbation de la révision de son PLU.

Le tribunal relève qu’il ressort du document d’orientation et d’objectifs (DOO) du SCOT et des documents graphiques réalisés en 2017 du plan d’aménagement et de développement durable (PADD) arrêté en 2019 qu’avant la vente de la parcelle litigieuse, celle-ci avait vocation à être classée en zone constructible pour y ériger des hébergements touristiques et que le maire de la commune en avait ainsi connaissance bien avant la date de signature de l’acte de vente.

Le tribunal estime en conséquence que bien que le PLU ait été arrêté en 2019 et approuvé en 2020 soit postérieurement à l’acte de vente, le maire avait connaissance du futur caractère constructible de ce terrain avant la vente.

Il juge donc que la commune qui maitrisait la révision du PLU a manqué à son obligation d’information sur son intention relative à la transformation du bien et à son obligation de contracter de bonne foi.

Compte tenu de l’influence du caractère ou non constructible du terrain sur la valeur de celui-ci établi de l’ordre de 1 à 20, le tribunal considère qu’en s’abstenant d’informer les vendeurs du futur classement en zone constructible, le maire a dissimulé un élément déterminant du consentement de leur volonté. Il établit par ailleurs que sans cet élément, les vendeurs n’auraient pas cédé leur bien immobilier dans les mêmes conditions. Le dol est donc caractérisé et le contrat de vente annulé.

Enfin, le cabinet obtient la réparation du préjudice moral et financier subi par la venderesse qui n’a pu faire fructifier son bien immobilier du fait de son indisponibilité après la conclusion de l’acte de vente à hauteur de 20 000 €.

À retenir

En cas de vice du consentement (erreur, dol ou violence), un acte de vente est contestable devant le tribunal judiciaire dans un délai de 5 ans (nullité relative). Ce délai de 5 ans commence à courir à compter de la découverte de l’erreur ou de la tromperie ou à compter de la fin des violences (article 1144 du code civil).

Cette action en nullité peut être sollicitée par la partie qui en est victime.

L’erreur entraine l’annulation du contrat lorsqu’elle porte sur les qualités essentielles de la chose achetée, de la prestation due, ou du cocontractant (articles 1132 et 1133 du code civil). Afin d’entrainer la nullité du contrat, l’erreur ne doit pas être inexcusable.

Le dol renvoie aux cas où une partie a mis en œuvre des manœuvres ou des mensonges afin d’obtenir le consentement de l’autre partie ou a gardé le silence sur une information déterminante pour l’autre partie qu’il connaissait (article 1137 du code civil).

La violence correspond aux actes où une « partie s'engage sous la pression d'une contrainte qui lui inspire la crainte d'exposer sa personne, sa fortune ou celles de ses proches à un mal considérable » que cette pression émane d’une partie ou d’un tiers (articles 1140 et 1142 du code civil)

Dans tous les cas, l’erreur, le dol ou la violence entrainent la nullité du contrat si sans ceux-ci, l’autre partie n’aurait pas contracté ou aurait contracté à des conditions substantiellement différentes (article 1130 du code civil).

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Dans une décision du 12 septembre 2019, la troisième chambre civile de la Cour de cassation a reconnu l’existence d’une prescription acquisitive trentenaire attachée à une installation destinée à canaliser les eaux pluviales chez le voisin situé en aval constituant une servitude d’écoulement.

Un propriétaire souhaitait mettre fin à l’obligation de recevoir sur son terrain les eaux pluviales canalisées par une résidence voisine, située en amont. Une buse en béton de gros diamètre débouchait sur le terrain qu’il souhait lotir.

Les défendeurs syndicats ont revendiqué une servitude acquise par prescription du fait d’un ouvrage mis en place en octobre 1974 et servant à canaliser les eaux de pluie des deux copropriétés.

La Cour de cassation a été saisie par un pourvoi.

Servitude canalisée au moyen d’un ouvrage apparent susceptible de prescription acquisitive trentenaire

La Cour  d’appel rappelle qu’une servitude d’écoulement naturel des eaux de ruissellement est susceptible de prescription acquisitive lorsqu’elle est canalisée au moyen d’un ouvrage apparent.

Partant de ce constat, elle écarte la prescription acquisitive trentenaire en considérant que l’ouvrage apparent canalisant la servitude d’écoulement naturel des eaux de ruissellement a été supprimé en 2009.

Censure de l’arrêt d’appel écartant la prescription acquisitive trentenaire

La Cour de cassation ne remet pas en cause le principe de la prescription acquisitive obtenue grâce à la canalisation au moyen d’un ouvrage apparent. Elle censure l’arrêt de la Cour d’appel en considérant que les conditions pour caractériser une prescription acquisitive trentenaire étaient remplis.

Partant, la Cour d’appel n’a pas tiré les conséquences de ses propres constatations en écartant la prescription acquisitive trentenaire.

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