Un propriétaire a procédé à la division de son fonds en six parcelles et en a transféré la propriété à trois propriétaires différents. L’un d’eux a volontairement enclavé ses parcelles moyennant rémunération, en renonçant conventionnellement au bénéfice de la servitude légale de passage grevant les autres parcelles, que le propriétaire à l’origine de la division lui avait consentie.

Le propriétaire des parcelles enclavées les cède à un acquéreur, qui se heurte ainsi à l’impossibilité d’accéder à son domicile avec un véhicule automobile. Cela étant, ce dernier assigne les deux autres propriétaires des parcelles issues de la division, aux fins d’obtenir, à titre principal, un passage sur l’une des parcelles et, à titre subsidiaire, la désignation d’un expert chargé d’examiner la possibilité d’un éventuel passage par une autre parcelle.

L’effet relatif du contrat

Au visa de l’article 682 du code civil, qui consacre le droit de passage du propriétaire enclavé, et de l’article 684 du même code, qui précise qu’en cas d’enclavement résultant de la division d’un fonds, le passage ne peut être demandé que sur les terrains issus de cette division, la Cour de cassation casse et annule l’arrêt d’appel. Elle affirme ainsi que « l’acquéreur d’une parcelle enclavée ne peut se voir opposer la renonciation d’un précédent propriétaire au bénéfice de la servitude légale de passage conventionnellement aménagée ».

Ce positionnement est conforme à l’article 1165 ancien du code civil, devenu 1199 au terme de l’ordonnance du 10 février 2016, selon lequel « les conventions n’ont d’effet qu’entre les parties contractantes », sans pouvoir nuire aux tiers. Le propriétaire du fonds servant, à qui profite la renonciation du propriétaire du fonds dominant, doit ainsi garder à l’esprit que, malgré la force obligatoire de l’accord conclu, la renonciation cessera de produire ses effets lors de la revente du fonds dominant, ce qui lui donne finalement un caractère. En revanche, le propriétaire qui a lui-même renoncé au droit de passage ne peut en toute logique se prévaloir d’un état d’enclave qu’il a volontairement créé.

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Des voisins ne peuvent invoquer un trouble anormal de voisinage en reprochant à leurs voisins ce qu’ils font chez eux. Ainsi, à partir du moment où une construction méconnaît une règle d’urbanisme, le propriétaire de cette construction ne peut se prévaloir, à l’appui d’un recours contre un permis de construire, du non-respect de la même règle d’urbanisme.

En l’espèce, un couple reprochait à leurs voisins de défigurer le paysage en raison de l’installation de fenêtres considéré par les requérants comme étant démesurées. Au soutien de sa demande, le couple rappelle que le règlement d’urbanisme local, qui définit les principales règles applicables sur le territoire d’une commune, interdit les fenêtres plus larges que hautes, il n’était donc pas possible à leurs voisins de créer une baie vitrée.

La Cour de cassation relève, toutefois, que leur propre habitation comportait elle-même une baie vitrée semblable. Dès lors, les juges en tirent pour conséquence que le couple ne pouvait se plaindre de cette construction, considérant que le couple participant à au dépareillement du paysage, il ne peut soutenir que celui-ci lui cause un préjudice. En tout état de cause, un particulier ne peut donc se prévaloir du trouble causé par la méconnaissance d’une règle d’urbanisme alors que ce particulier ne respecte pas cette même règle d’urbanisme.

De plus, la Cour de cassation en profite pour rappeler que la seule infraction aux règles de l’urbanisme ne suffit pas à créer un trouble anormal du voisinage. En effet, il est également nécessaire de démontrer un dommage particulier et personnel, indépendant de ce qui est permis ou interdit, notamment par le PLU ou la carte communale d’une commune

C. Cass, 17 janvier 2019, pourvoi n° 17-27670

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