Pour le compte de riverains, le cabinet GMR AVOCATS a contesté par un recours gracieux un permis de construire d’un promoteur pour un projet de 46 logements et un commerce situé avenue Romain Rolland à Saint-Denis (93200).

A la suite de ce recours gracieux, constatant l’illégalité du projet, la mairie de Saint Denis a procédé en juin 2020 au retrait de l’arrêté de permis de construire du 2 janvier 2020 qu’elle avait accordé.

La mairie s’est rangée à deux arguments développés par le recours gracieux exercé par le Cabinet GMR AVOCATS :

D’une part, le projet de construction ne s’insérait pas dans l’environnement de type pavillonnaire de la zone et dénaturait ce caractère pavillonnaire en refermant la perspective paysagère de l’avenue.

D’autre part, le terrain d’assiette du projet se situait dans un secteur exposé à des risques d’inondations par remontée de nappe phréatique (qui se trouve à environ 2,70 m), en bordure de la zone submergée en cas d’inondation par débordement de la Seine (le premier sous-sol serait ennoyé). Le terrain présentait également un risque d’inondation lié au ruissellement pluvial du fait de l’insuffisance de la capacité d’infiltration ou d’évacuation des sols qui aurait pu avoir d’importantes conséquences sur les terrains voisins du projet.

Ce retrait a bien entendu été précédé d’une procédure contradictoire, le promoteur ayant été informé et invité à s’expliquer.

Le retrait du permis par lequel la mairie reconnaît l’illégalité du permis qu’elle avait délivré évitera aux riverains d’engager un recours contentieux. Naturellement, le promoteur pourra présenter à la mairie un autre projet modifié au gabarit et volume réduit pour tenir compte de ces illégalités.

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En janvier 2020, le cabinet GMR AVOCATS a saisi le Tribunal administratif de Melun d’un recours à l’encontre du permis de construire relatif à la construction d’un bâtiment composé de 6 appartements sur R+1+combles, située rue d’Egrefin à VAUX LE PENIL (77) sur demande des voisins riverains du projet.

Quelques jours après la mairie de VAUX LE PENIL a annoncé qu’elle retirait ce permis de construire en accord avec le promoteur, une SCCV.

Méconnaissance de l’obligation de construire en retrait

Le cabinet GMR AVOCATS critiquait plusieurs violations du PLU en l’espèce. En premier lieu, le fait que la construction était prévue en limites séparatives et non en retrait, en méconnaissance de l’article UA 7 du Plu.

Méconnaissance de l’obligation de calcul de la hauteur maximum par rapport au point médian du bâtiment en pente

En deuxième lieu, la violation de l’article UA 10 du Plan local d’urbanisme du fait que le permis de construire ne tenait pas compte que « pour les terrains en pente, la hauteur maximum sera calculée par rapport au point médian du bâtiment ». Or, aucun point médian n’a été pris en compte pour le calcul de la hauteur de sorte que la construction assise sur un terrain en pente méconnaissait la hauteur globale limite autorisée par le règlement.

Méconnaissance de l’obligation de maintenir ou remplacer les plantations existantes

Enfin, le permis enfreignait également l’article UA 13 du règlement du PLU, selon lequel « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes ». Or, le projet, objet de la demande de permis de construire, ne comprenait aucun descriptif relatif aux plantations existantes, ce qui ne permettait pas au service instructeur de vérifier que les plantations existantes seraient régulièrement remplacées de manière équivalente.

Le tribunal devra donner acte de ce retrait du permis.

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Un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment

Le Conseil d’Etat a jugé qu’un permis de construire obtenu par fraude peut être retiré à tout moment et même au-delà du délai raisonnable d’un an.

Dans la décision rendue le 16 juillet 2018, le Conseil d’Etat est dans un premier temps revenu sur la notion de fraude. Il rappelle ainsi que la fraude est caractérisée dès lors que le pétitionnaire a procédé de manière intentionnelle à des manoeuvres de nature à tromper l’administration sur la réalité du projet dans le but d’échapper à l’application d’une règle d’urbanisme. Les juges notent cependant que la présence d’une information erronée ne peut à elle seule caractériser la fraude.

En l’espèce, un permis de construire ainsi qu’un permis de construire modificatif avaient été accordés par le maire d’une commune. Ces permis ont par la suite été retirés au motif que le pétitionnaire aurait délibérément trompé l’administration en faisant apparaitre dans les plans le terrain comme étant plat, alors qu’en réalité ce dernier était en pente. Cette omission a été considérée comme constitutive d’une faute dès lors qu’aucune pièce du dossier de permis de construire ne permettait d’établir la déclivité du terrain. L’administration a quant à elle remarqué l’erreur en comparant le dossier de demander à une ancienne demande de permis de construire déposée par le propriétaire précédent sur le même terrain, dossier qui lui, faisait état de la déclivité du terrain.

La mention fausse selon laquelle le terrain était plat, ainsi que le silence gardé dans toutes les autres pièces du dossier comparé aux informations tirées des anciens permis de construire ont permis à l’administration de caractériser la fraude.

Dans un second temps, le Conseil d’Etat établit que le retrait d’un permis de construire obtenu par fraude peut intervenir à tout moment, et qu’entre autre, le délai de retrait d’un permis obtenu par fraude ne saurait se voir appliquer le délai raisonnable d’un an. En effet, dans une fameuse décision rendue par le Conseil d’Etat a jugé que le délai de recours, contre les décisions administratives individuelles, dans lesquelles les voies et délais de recours n’avaient pas été notifiés, ne peut excéder un délai raisonnable. Les juges ont fixé le délai raisonnable à un an. Ici, les requérants avaient entendus se prévaloir de cette décision afin de l’appliquer au cas du retrait de permis de construire. Par cette décision du 16 août 2018, le Conseil d’Etat est venu préciser que cette règle ne s’applique pas aux permis obtenus par fraude puis retirés pour cette raison.

Les requérants ne peuvent donc pas s’opposer au retrait de leur permis de construire bien que ce retrait a lieu tardivement, et même au délai d’un délai raisonnable, dès lors que leur permis a obtenu par fraude.

Conseil d’Etat, 6^ème sous-section, 16 juillet 2018

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