Le maire de de la commune de Vitry-sur-Seine s’était opposé à la déclaration préalable sur le fondement de l’article UC 13.4 du Plan Local d’Urbanisme prescrivant une mise en valeur des cœurs d’ilots.

Pour le tribunal, l’obligation de mise en valeur des cœurs d’îlots prévue à l’article UC 13.4 du PLU ne s’applique pas aux constructions légères telle qu’un abri de jardin de 20 m2 d’emprise au sol maximum.

Le tribunal annule donc l’arrêté d’opposition et ordonne au maire de réexaminer la déclaration préalable dans un délai de deux mois.

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Les ordonnances adaptant les délais en matière administrative pendant la période de confinement ne font pas état d’un point pourtant essentiel, celui de l’obligation d’affichage des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Conformément aux règles d’urbanisme (C. urb., art. R. 600-2), un panneau d’affichage de l’autorisation doit être présent sur le sur le terrain d’emprise du projet et visible des tiers. Cet affichage doit se faire dès l’obtention de l’autorisation et pendant une période continue de deux mois.

Le panneau d’affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers. Mais encore faut-il que les tiers, les voisins par exemple, puissent voir cet affichage utilement.

En période de confinement, on serait tenté de considérer que l’affichage n’est pas utile. En effet, même si le panneau est présent sur le chantier, personne n’est dans la rue pour le voir. L’affichage ne remplit pas son objectif d’information des tiers sur l’ampleur du projet de construction.

Deux cas de figure sont en réalité à envisager quant au délai d’affichage de l’autorisation d’urbanisme :

–      Si l’affichage de l’autorisation a eu lieu pendant le confinement, soit entre le 17 mars et le 10 mai inclus, une interprétation stricte des règles d’urbanisme nous amène à considérer que le délai d’affichage serait en réalité interrompu. C’est à dire que le délai repartira à zéro après la fin du confinement, à partir du 11 mai, pour une durée continue de deux mois.

–      Si au contraire l’affichage a eu lieu avant le début du confinement, mais sans qu’il n’ait duré deux mois, on peut considérer que le délai ne sera pas interrompu mais seulement suspendu. C’est à dire qu’il continuera à courir à partir de la fin du confinement, pour la durée restante.

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En janvier 2020, le cabinet GMR AVOCATS a saisi le Tribunal administratif de Melun d’un recours à l’encontre du permis de construire relatif à la construction d’un bâtiment composé de 6 appartements sur R+1+combles, située rue d’Egrefin à VAUX LE PENIL (77) sur demande des voisins riverains du projet.

Quelques jours après la mairie de VAUX LE PENIL a annoncé qu’elle retirait ce permis de construire en accord avec le promoteur, une SCCV.

Méconnaissance de l’obligation de construire en retrait

Le cabinet GMR AVOCATS critiquait plusieurs violations du PLU en l’espèce. En premier lieu, le fait que la construction était prévue en limites séparatives et non en retrait, en méconnaissance de l’article UA 7 du Plu.

Méconnaissance de l’obligation de calcul de la hauteur maximum par rapport au point médian du bâtiment en pente

En deuxième lieu, la violation de l’article UA 10 du Plan local d’urbanisme du fait que le permis de construire ne tenait pas compte que « pour les terrains en pente, la hauteur maximum sera calculée par rapport au point médian du bâtiment ». Or, aucun point médian n’a été pris en compte pour le calcul de la hauteur de sorte que la construction assise sur un terrain en pente méconnaissait la hauteur globale limite autorisée par le règlement.

Méconnaissance de l’obligation de maintenir ou remplacer les plantations existantes

Enfin, le permis enfreignait également l’article UA 13 du règlement du PLU, selon lequel « Les plantations existantes doivent être maintenues ou remplacées par des plantations équivalentes ». Or, le projet, objet de la demande de permis de construire, ne comprenait aucun descriptif relatif aux plantations existantes, ce qui ne permettait pas au service instructeur de vérifier que les plantations existantes seraient régulièrement remplacées de manière équivalente.

Le tribunal devra donner acte de ce retrait du permis.

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Patiemment un lotisseur attendait son heure,

Un vent mauvais de PLU l’a éloigné

Mais qui sait le vent peut tourner…

Il me suffirait certainement d’avoir… un… allié…

Faible espoir tant le Puech de Reboul est terrain communal,

« Ecologie Ecologie ! » dit une mouche de passage…

« Confondant garrigues et frondaisons

Nuisances et inondations »  dit le riverain non sans raison.

Sur ces entre-faits, le scrutin local passe,

« Promesses de raison n’engagent que les couillons »

Nouvel élu, ton sort n’est pas meilleur que le mien,

Toi aussi, tu attends depuis longtemps avec les tiens.

J‘ai les terrains du haut, toi ceux du bas,

Faisons lotissement commun, personne n’y verra rien

Qu’importe les jardins, la noria, les capitelles,

Les orchidées, les oiseaux et les oisillons.

Adieux terres agricoles, adieux prairies et irrigation

Ce n’était que des friches à l’abandon

Tant on y espérait des constructions!

Qu’importe l’avenir des futures générations …

Je prendrai le terrain du fond… dit l’un,

Et moi la première petite maison….

En cas d’inondation de jolis bassins se rempliront

Qu’importe si en contrebas des commerces et des maisons ils noieront.

Faisons joli dossier et donnons le au préfet ;

Point d’études poussées, compensations et restrictions suffiront.

Enfumages, manipulations, dissimulations la population convaincrons,

Promptement nouveau lotissement privé nous aurons.

Procédure il faut suivre, procédure nous suivrons

Point par point répondrons… bon !

En guise de consultation, réunions d’informations obligatoires,  nous ferons.

Implication du lotisseur soigneusement nous tairons même si en coulisse il paye les additions.

L‘Etat veut des constructions, l’Etat veut des logements sociaux, nous en ferons,

Qu’importe la qualité de vie, « HLM à plat » ils auront.

Pauvre contribuable de la farce tu seras le dindon,

Point de deniers dans ton escarcelle et de l’entretien à foison…

Ensemble prions

Qu’aucun accident de la circulation

Ne vienne entacher de sang

Cette sombre histoire de pognon !

            Signé « Les OISEAUX REPUBLICAINS  »

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Dans un arrêt rendu le 30 septembre 2019 (CE, 30 septembre 2019, Société du Mouliès, n° 421889), le Conseil d’État a précisé les conséquences de l’annulation d’un document d’urbanisme sur les règles de cristallisation.

A la suite de l’annulation de la délibération approuvant le plan local d’urbanisme (PLU) de la commune de Parentis-en-Born, la société bénéficiaire d’un permis d’aménager s’est vue refusé sa demande d’indemnisation du fait du retour en vigueur du POS classant ses parcelles en zone non constructible.

En effet, en vertu de l’article L. 600-12 du code de l’urbanisme, l’annulation d’un document d’urbanisme entraîne la remise en vigueur immédiate du document d’urbanisme antérieur sur le territoire.

La société bénéficiaire du permis d’aménager s’est ensuite pourvue en cassation contre l’arrêt de la cour administrative d’appel de Bordeaux confirmant le refus de sa demande d’indemnisation.

Un rappel des règles de cristallisation par le Conseil d’Etat

Dans le cas d’espèce, le Conseil d’État a été mené à examiner les conséquences de l’annulation d’un document d’urbanisme sur la réalisation d’un projet de lotissement préalablement autorisé.

Les membres du Conseil ont tout d’abord rappelé les règles de cristallisation en citant l’article L. 442-14 du code de l’urbanisme qui dispose que « Dans les cinq ans suivant l’achèvement d’un lotissement, constaté dans les conditions prévues par décret en Conseil d’État, le permis de construire ne peut être refusé ou assorti de prescriptions spéciales sur le fondement de dispositions d’urbanisme intervenues postérieurement à l’autorisation du lotissement. »

Les dispositions d’urbanisme applicables lors de la délivrance du permis d’aménager d’aménagement le restent pendant le délai de 5 ans.

Les limites aux règles de cristallisation posées par le Conseil d’Etat

Dans son considérant de principe, le Conseil d’Etat a énoncé que les dispositions d’urbanisme adoptées postérieurement à l’autorisation du lotissement n’étaient pas un « obstacle à un refus fondé sur des dispositions d’urbanisme antérieures remises en vigueur […] par l’effet d’une annulation contentieuse intervenue postérieurement à l’autorisation du lotissement ».

En l’espèce, les dispositions du POS étaient opposables aux demandes de permis de construire présentées dans le délai de cinq ans suivant l’achèvement du lotissement.

Partant, le Conseil d’Etat a écarté la règle de cristallisation quinquennale, censuré la décision de la Cour administrative d’appel et fait droit à la demande d’indemnisation de la société bénéficiaire de l’autorisation d’aménager.

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Les enjeux justifiant une révision du PLU

Pour rappel, l’article R. 123-6 du code de l’urbanisme, dans sa rédaction alors applicable disposait que :  » Les zones à urbaniser sont dites  » zones AU « . Peuvent être classés en zone à urbaniser les secteurs à caractère naturel de la commune destinés à être ouverts à l’urbanisation. ». En outre, le règlement du plan local d’urbanisme, applicable à la zone AU, définit celle-ci comme une zone à urbaniser destinée à recevoir de l’habitat et des activités nécessaires à cette urbanisation.

Le sous-secteur AU 1 est destiné quant à lui à recevoir principalement de l’habitat, l’indice  » a  » correspondant aux secteurs dans lesquels une assiette d’opération d’aménagement est imposée à tout projet de construction à destination d’habitation. Dans ce sous-secteur, les constructions à destination d’habitation sont autorisées à condition qu’elles soient réalisées sous la forme de lotissement ou d’ensemble de constructions groupées et sous réserve que le projet occupe une assiette d’opération d’aménagement d’au moins 1, 5 hectare. Les auteurs du rapport de présentation exposent que le secteur AU1 est destiné à accueillir une densité moyenne de 40 à 60 logements par hectare.

Une erreur d’appréciation des enjeux écologiques du site

En l’espèce, les auteurs du PLU ont classé les parcelles cadastrées section EY n°s 40, 13, 35 et 39, situées au sud du parc des sports, en zone AU1a.

Pourtant, les juges d’appel ont considéré qu’il ressortait «  (…) du rapport de présentation que ses auteurs ont entendu assurer, dans le secteur 3 où sont situées les parcelles précitées, reconnu comme étant  » le plus favorable à l’expression d’un cortège biologique diversifié « , la protection des insectes, d’amphibiens et de reptiles présents dans la zone humide, les fossés et milieux arbustifs ouverts et le corridor boisé. Ce secteur situé au sud de la zone naturelle du parc des sports, est enclavé à l’ouest par une route et au sud, par une voie publique et le chemin de fer. Il est traversé, du Nord-Ouest vers le Sud-Est, par un long corridor boisé qui joue un rôle essentiel dans la dispersion de la faune, qui longe, en partie nord, la zone humide de la roselière située au Sud-Ouest du secteur. Les auteurs du rapport relèvent que  » l’urbanisation des différentes parcelles (de ce secteur) serait très préjudiciable « , voire forte en cas de comblement de la mare temporaire eutrophe, de la destruction de la roselière ou d’altération des fossés inondés, la destruction des boisements. Compte tenu des incidences évaluées comme modérées à fortes, selon les espèces répertoriés, entraînées par le projet d’ouverture à l’urbanisation, sont adoptées des mesures d’évitement et correctrices, notamment le maintien de la zone humide et celui au maximum des éléments paysagers, habitats boisés naturels, leurs lisières, des abords de fossés et canaux propices à la reproduction des amphibiens, des bandes tampons de 3 à 6 mètres par rapport aux limites parcelles, exemptes de tout aménagement afin de conserver des milieux interstitiels indispensables au refuge et à la survie des espèces (…) ».

Ainsi, eu égard à l’orientation du Projet d’Aménagement et de Développement Durable (PADD) de préserver le développement de la biodiversité, des continuités écologiques et des continuums paysagers, à l’importance reconnue du secteur 3 dans son expression de la biodiversité que les auteurs du PLU ont décidé de sauvegarder, et alors que les mesures d’évitement et les dispositifs correcteurs envisagés apparaissent insuffisants pour assurer cette préservation, la cour administrative d’appel de Marseille a jugé que  l’ouverture à l’urbanisation des parcelles cadastrées section EY n°s 40, 13, 35 et 39, sous forme d’opération d’ensemble dense, dans ce milieu sensible, était entaché d’une appréciation manifestement erronée.

Par conséquent, en classant ces terrains en zone AU1a, les auteurs du PLU ont entaché la délibération contestée d’illégalité.

CAA Marseille, 9 juillet 2019, n°18MA04924.

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Une commune peut agir en démolition sans avoir à démontrer un préjudice personnel et direct causé par une construction irrégulière.

Conformément à l’article L. 480-14 du Code de l’urbanisme, une commune ou un EPCI compétent en matière de plan local d’urbanisme (PLU) peut saisir le tribunal de grande instance en vue de faire ordonner la démolition d’un ouvrage édifié  sans l’autorisation ou la déclaration requise. Cette action se prescrit par dix ans à compter de l’achèvement des travaux.

La Cour de Cassation a précisé que les conditions de recevabilité de l’action en démolition réservée aux autorités compétentes en matière de PLU en indiquant que celle-ci dispose d’une action autonome ne nécessitant pas la démonstration d’un préjudice personnel et direct causé par une construction irrégulière.

Ainsi, dès lors qu’un ouvrage est construit sans avoir obtenu un permis de construire ou une autorisation préalable, dans une zone qui faisait l’objet d’une protection particulière pour le maintien de l’activité agricole, l’action en démolition doit être accueillie.

C.Cass, 16 mai 2019, 17-31757

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Annulation d’un PLU en cas d’extension d’un golf sur des terres agricoles

Par un jugement du 7 mars 2018, le tribunal administratif de Grenoble a annulé le PLU de la commune de La Clusaz en ce qu’il permettait l’extension d’un golf sur une propriété agricole.

En l’espèce, la délibération attaquée approuvait la création d’une zone Ng, d’une superficie de 17,9 hectares, définie comme : « un secteur de gestion et de développement des activités touristiques et sportives à vocation golfique au plateau des Confins ». Ce classement avait pour effet d’autoriser, sur une propriété agricole exploitée par deux agriculteurs, l’extension d’un golf existant d’une surface de 6,6 hectares sur 11,3 hectares afin de le relier au golf de la commune du Grand-Bornand dans la vallée du Bouchet. La propriété est agricole, constituant une zone de pâture essentielle pour la production des appellations d’origine protégées et indications géographiques protégées laitières de Reblochon, d’Abondance et de Chevrotin. Ces terrains sont déclarés au titre de la politique agricole commune et constituent, par ailleurs, des tènements agricoles « stratégiques » identifiés par le schéma de cohérence territoriale (SCOT) du Fier-Aravis.

Le Tribunal administratif a considéré que ce projet méconnaissait la loi Montagne, dont l’un des objectifs est le maintien et le développement des activités agricoles et qu’il était également incompatible avec le Schéma de cohérence territorial (SCOT) Fier-Aravis.

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La destruction d’un corridor écologique justifie l’annulation d’un plan local d’urbanisme (PLU)

Par un jugement du 26 avril 2019, le Tribunal administratif de Besançon a annulé partiellement un plan local d’urbanisme (PLU) du fait de la destruction d’un corridor écologique.

Le PLU prévoyait l’ouverture à l’urbanisation d’un secteur naturel très riche pour la création d’un « center parc ».

La juridiction a estimé que la nouvelle zone 1AU constituait une atteinte excessive aux espaces naturels.

En outre, le projet nécessitait un recalibrage de la route existante participant à la disparition d’un corridor écologique prévu par le schéma régional de cohérence écologique (SCRE) de France-Comté.

Pour rappel, la trame verte et bleue est un réseau formé de continuités écologiques terrestres et aquatiques identifiées par les schémas régionaux de cohérence écologique (SCRE) ainsi que par les documents de planification, comme le plan local d’urbanisme. Parmi les continuités écologiques, il y a les réservoirs de biodiversité et les corridors écologiques. Un corridor écologique assure la connexion entre des réservoirs de biodiversité, offrant aux espèces des conditions favorables à leur déplacement et à l’accomplissement de leur cycle de vie. Les corridors écologiques peuvent prendre plusieurs formes et n’impliquent pas nécessairement une continuité physique ou des espaces contigus.

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L’article UB 7.1.1 d’un PLU prévoyait en l’espèce que la distance minimale de l’implantation d’une construction par rapport à la limite séparative latérale correspond à la moitié de la hauteur de la façade de cette construction, sans qu’il y ait lieu de prendre en compte le ou les niveaux construits en attique, c’est-à-dire en retrait de la façade.

Le tribunal administratif avait jugé qu’une telle exclusion ne peut valoir, s’agissant de niveaux construits en attique, que pour le dernier de ces niveaux et en réintégrant ainsi dans le calcul de la hauteur de la façade l’avant-dernier niveau de la construction, pourtant également en attique.

Selon le Conseil d’Etat, le tribunal administratif a commis une erreur de droit.

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