Un litige naît à propos d’une non-opposition à déclaration préalable portant sur la création de 4 lots dans un lotissement. Cette création contreviendrait à une clause du cahier des charges relative au nombre maximal de lots. Avant de statuer sur le litige, le tribunal administratif de Nantes interroge le Conseil d’État sur la nature de cette clause. S’agit-il d’une règle d’urbanisme susceptible d’être frappée de caducité au terme des 10 années suivant l’autorisation de lotir, comme le prévoit l’article L 442-9 du Code de l’urbanisme ?

Cet article pose le principe de mise en compatibilité des documents du lotissement (règlement, cahier des charges approuvé ou non, etc.) avec les règles d’urbanisme : dès lors qu’un PLU ou un POS est approuvé, les règles d’urbanisme propres aux lotissements existants cessent de s’appliquer 10 ans après la date de l’autorisation de lotir (C. urb. art. L 442-9, al. 1 ). Si les règles d’urbanisme propres au lotissement ont été maintenues en vigueur à la demande des colotis – ils en avaient la possibilité avant la loi Alur – elles sont devenues caduques, en présence d’un PLU, lors de l’entrée en vigueur de la loi Alur, soit dès le 27 mars 2014 (C. urb. art. L 442-9, al. 2).

Mais ces règles de caducité au plan urbanistique ne remettent pas en cause les droits et obligations régissant les rapports entre les colotis définis dans le cahier des charges, ni le mode de gestion des parties communes (C. urb. art. L 442-9, al. 3).

Une clarification bienvenue des juges du Palais-Royal

Pour le Conseil d’État, compte tenu de son objet et de ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme. Lorsque le lotissement est couvert par un PLU, une telle limitation du nombre de lots cesse donc de s’appliquer au terme de 10 années à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir et devient inopposable à l’occasion d’une demande d’autorisation d’urbanisme. De même, si une majorité de colotis avait demandé le maintien de cette règle au terme des 10 ans, elle a cessé de s’appliquer dès le 27 mars 2014, date d’entrée en vigueur de la loi Alur.

En revanche, comme le précise la loi, les clauses du cahier des charges du lotissement continuent de régir les rapports entre les colotis. Pour éviter qu’un coloti n’invoque la violation du cahier des charges alors même que l’autorisation délivrée est conforme à la réglementation d’urbanisme, le Conseil d’État précise que la caducité de la clause n’empêche pas l’administration d’user des pouvoirs qu’elle tient du Code de l’urbanisme, notamment s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier le cahier des charges (C. urb. art. L 442-10, L 442-11, L 442-12 et R 442-21).

L’article Validité d’une clause restrictive de constructibilité d’un cahier des charges de lotissement est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.

Patiemment un lotisseur attendait son heure,

Un vent mauvais de PLU l’a éloigné

Mais qui sait le vent peut tourner…

Il me suffirait certainement d’avoir… un… allié…

Faible espoir tant le Puech de Reboul est terrain communal,

« Ecologie Ecologie ! » dit une mouche de passage…

« Confondant garrigues et frondaisons

Nuisances et inondations »  dit le riverain non sans raison.

Sur ces entre-faits, le scrutin local passe,

« Promesses de raison n’engagent que les couillons »

Nouvel élu, ton sort n’est pas meilleur que le mien,

Toi aussi, tu attends depuis longtemps avec les tiens.

J‘ai les terrains du haut, toi ceux du bas,

Faisons lotissement commun, personne n’y verra rien

Qu’importe les jardins, la noria, les capitelles,

Les orchidées, les oiseaux et les oisillons.

Adieux terres agricoles, adieux prairies et irrigation

Ce n’était que des friches à l’abandon

Tant on y espérait des constructions!

Qu’importe l’avenir des futures générations …

Je prendrai le terrain du fond… dit l’un,

Et moi la première petite maison….

En cas d’inondation de jolis bassins se rempliront

Qu’importe si en contrebas des commerces et des maisons ils noieront.

Faisons joli dossier et donnons le au préfet ;

Point d’études poussées, compensations et restrictions suffiront.

Enfumages, manipulations, dissimulations la population convaincrons,

Promptement nouveau lotissement privé nous aurons.

Procédure il faut suivre, procédure nous suivrons

Point par point répondrons… bon !

En guise de consultation, réunions d’informations obligatoires,  nous ferons.

Implication du lotisseur soigneusement nous tairons même si en coulisse il paye les additions.

L‘Etat veut des constructions, l’Etat veut des logements sociaux, nous en ferons,

Qu’importe la qualité de vie, « HLM à plat » ils auront.

Pauvre contribuable de la farce tu seras le dindon,

Point de deniers dans ton escarcelle et de l’entretien à foison…

Ensemble prions

Qu’aucun accident de la circulation

Ne vienne entacher de sang

Cette sombre histoire de pognon !

            Signé « Les OISEAUX REPUBLICAINS  »

L’article « Le bétonnage, une fable illustrée … ! (avec l’aimable autorisation d’un de nos clients poète) » est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.

La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement qui soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

Par un avis du 24 juillet 2019, le Conseil d’État a précisé que « la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ».

En l’espèce, un requérant avait saisi le Tribunal administratif de Nantes aux fins de voir annuler, pour excès de pouvoir, une décision de non opposition à déclaration préalable du maire de Sautron, relative à la création de quatre lots sur un terrain situé dans un lotissement.

Le tribunal administratif, au préalable, a soumis au Conseil d’État la question suivante : la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue-t-elle une règle d’urbanisme, susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ?

Le Conseil d’État répond par la positive, et en tire trois conséquences, conformément à l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme :

Premièrement, cette limitation du nombre de lots cesse de s’appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, quand le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Deuxièmement, l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite une autorisation d’urbanisme.

Troisièmement, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014.

La Haute Juridiction se fonde sur la décision du Conseil constitutionnel, selon laquelle « il y a lieu, pour l’application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, de retenir que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme » (CC, QPC, 19 octobre 2018, 2018-740 QPC).

Cependant, cette caducité « ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point ».

Conseil d’État, avis, 24 juillet 2019, n°430362

L’article La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement est une règle d’urbanisme est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.

Le cahier des charges approuvé a une valeur contractuelle entre colotis

Par un arrêt du  14 févr. 2019 (n° 18-10.601), la Cour de cassation rappelle que le cahier des charges bien que caduque vis-à-vis des tiers conserve une valeur contractuelle et applique cette force obligatoire pour les règles de distances entre les fonds et la nature des clôtures, contenues dans le cahier des charges du lotissement

Dans cet arrêt, la Cour de cassation casse pour violation des articles L. 442-9 du Code de l’urbanisme et 1134 ancien du Code civil, l’arrêt d’appel qui retient que les dispositions d’un cahier des charges ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d’urbanisme et sont caduques alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

En l’espèce, il s’agissait d’un cahier des charges approuvé en 1956 et publié au Service de la publicité foncière ; un coloti demandait la démolition de l’abri de jardin du voisin en se fondant sur une règle de distance prévue par le cahier et le voisin contre-attaquait en demandant la démolition de la clôture, laquelle ne lui était pas non plus conforme.

L’article Valeur contractuelle du cahier des charges d’un lotissement est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.