La mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement qui soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme.

Par un avis du 24 juillet 2019, le Conseil d’État a précisé que « la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d’un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d’un lotissement, constitue une règle d’urbanisme au sens des dispositions précitées de l’article L. 442-9 du code de l’urbanisme ».

En l’espèce, un requérant avait saisi le Tribunal administratif de Nantes aux fins de voir annuler, pour excès de pouvoir, une décision de non opposition à déclaration préalable du maire de Sautron, relative à la création de quatre lots sur un terrain situé dans un lotissement.

Le tribunal administratif, au préalable, a soumis au Conseil d’État la question suivante : la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans un cahier des charges approuvé d’un lotissement constitue-t-elle une règle d’urbanisme, susceptible d’être frappée de caducité en application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme ?

Le Conseil d’État répond par la positive, et en tire trois conséquences, conformément à l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme :

Premièrement, cette limitation du nombre de lots cesse de s’appliquer au terme de dix ans à compter de la délivrance de l’autorisation de lotir, quand le lotissement est couvert par un plan local d’urbanisme ou un document d’urbanisme en tenant lieu.

Deuxièmement, l’autorité chargée de délivrer les autorisations d’urbanisme ne peut l’opposer à la personne qui sollicite une autorisation d’urbanisme.

Troisièmement, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s’appliquer à compter de l’entrée en vigueur de la loi ALUR du 24 mars 2014.

La Haute Juridiction se fonde sur la décision du Conseil constitutionnel, selon laquelle « il y a lieu, pour l’application de l’article L. 442-9 du Code de l’urbanisme, de retenir que ses dispositions prévoient la caducité des seules clauses des cahiers des charges, approuvés ou non, qui contiennent des règles d’urbanisme » (CC, QPC, 19 octobre 2018, 2018-740 QPC).

Cependant, cette caducité « ne fait pas obstacle à ce que l’autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu’elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du Code de l’urbanisme, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s’agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point ».

Conseil d’État, avis, 24 juillet 2019, n°430362

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Le cahier des charges approuvé a une valeur contractuelle entre colotis

Par un arrêt du  14 févr. 2019 (n° 18-10.601), la Cour de cassation rappelle que le cahier des charges bien que caduque vis-à-vis des tiers conserve une valeur contractuelle et applique cette force obligatoire pour les règles de distances entre les fonds et la nature des clôtures, contenues dans le cahier des charges du lotissement

Dans cet arrêt, la Cour de cassation casse pour violation des articles L. 442-9 du Code de l’urbanisme et 1134 ancien du Code civil, l’arrêt d’appel qui retient que les dispositions d’un cahier des charges ont en eux-mêmes le caractère de dispositions d’urbanisme et sont caduques alors que le cahier des charges d’un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues.

En l’espèce, il s’agissait d’un cahier des charges approuvé en 1956 et publié au Service de la publicité foncière ; un coloti demandait la démolition de l’abri de jardin du voisin en se fondant sur une règle de distance prévue par le cahier et le voisin contre-attaquait en demandant la démolition de la clôture, laquelle ne lui était pas non plus conforme.

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