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Retrait d’un permis de construire d’un immeuble collectif à Saint-Denis

Rajess Ramdenie — Wed, 10 Jun 2020 12:12:32 +0000

Le Cabinet GMR obtient en juin 2020 le retrait d’un permis de construire d’un immeuble collectif à Saint-Denis

Pour le compte de riverains, le cabinet GMR AVOCATS a contesté par un recours gracieux un permis de construire d’un promoteur pour un projet de 46 logements et un commerce situé avenue Romain Rolland à Saint-Denis (93200).

A la suite de ce recours gracieux, constatant l’illégalité du projet, la mairie de Saint Denis a procédé en juin 2020 au retrait de l’arrêté de permis de construire du 2 janvier 2020 qu’elle avait accordé.

La mairie s’est rangée à deux arguments développés par le recours gracieux exercé par le Cabinet GMR AVOCATS :

D’une part, le projet de construction ne s’insérait pas dans l’environnement de type pavillonnaire de la zone et dénaturait ce caractère pavillonnaire en refermant la perspective paysagère de l’avenue.

D’autre part, le terrain d’assiette du projet se situait dans un secteur exposé à des risques d’inondations par remontée de nappe phréatique (qui se trouve à environ 2,70 m), en bordure de la zone submergée en cas d’inondation par débordement de la Seine (le premier sous-sol serait ennoyé). Le terrain présentait également un risque d’inondation lié au ruissellement pluvial du fait de l’insuffisance de la capacité d’infiltration ou d’évacuation des sols qui aurait pu avoir d’importantes conséquences sur les terrains voisins du projet.

Ce retrait a bien entendu été précédé d’une procédure contradictoire, le promoteur ayant été informé et invité à s’expliquer.

Le retrait du permis par lequel la mairie reconnaît l’illégalité du permis qu’elle avait délivré évitera aux riverains d’engager un recours contentieux. Naturellement, le promoteur pourra présenter à la mairie un autre projet modifié au gabarit et volume réduit pour tenir compte de ces illégalités.

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Annulation d’un arrêté d’opposition à déclaration préalable

Rajess Ramdenie — Thu, 21 May 2020 07:21:52 +0000

Le Cabinet GMR obtient par jugement du Tribunal administratif de Melun du 13 novembre 2019 l’annulation d’un arrêté municipal de la commune de Vitry sur Seine d’opposition à déclaration préalable de travaux portant sur un abri de jardin de moins de 20 m².

Le maire de de la commune de Vitry-sur-Seine s’était opposé à la déclaration préalable sur le fondement de l’article UC 13.4 du Plan Local d’Urbanisme prescrivant une mise en valeur des cœurs d’ilots.

Pour le tribunal, l’obligation de mise en valeur des cœurs d’îlots prévue à l’article UC 13.4 du PLU ne s’applique pas aux constructions légères telle qu’un abri de jardin de 20 m2 d’emprise au sol maximum.

Le tribunal annule donc l’arrêté d’opposition et ordonne au maire de réexaminer la déclaration préalable dans un délai de deux mois.

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Loi Littoral et agrandissement des constructions : distinction entre extension et urbanisation

Rajess Ramdenie — Tue, 19 May 2020 14:02:00 +0000

Introduction à la loi Littoral et à l’urbanisation

La loi Littoral, encadrant l’aménagement des zones côtières en France, vise à protéger les espaces naturels tout en régulant l’urbanisation. Selon l’article L. 146-4 du Code de l’urbanisme, toute extension de l’urbanisation doit se faire soit en continuité avec les villages existants, soit dans des hameaux nouveaux respectant l’environnement.

Décision du Conseil d’État du 3 avril 2020

Dans sa décision du 3 avril 2020, le Conseil d’État a précisé que le simple agrandissement d’une construction existante ne constitue pas une extension de l’urbanisation. Cette distinction est importante : elle permet de différencier l’extension d’un bâtiment existant de la construction d’une nouvelle habitation, qui pourrait être considérée comme une extension irrégulière.

Le cas pratique

Un particulier, M. F., avait contesté plusieurs permis de construire, dont l’un portait sur l’agrandissement d’une construction existante. Il arguait que le permis violait l’article L. 146-4. Le Conseil d’État a jugé que l’agrandissement d’un bâtiment déjà existant n’équivaut pas à une extension de l’urbanisation, confirmant ainsi que seules de nouvelles constructions isolées sont concernées par les restrictions de la loi Littoral.

Implications pour les projets de construction

Cette décision a des conséquences directes pour les propriétaires et promoteurs immobiliers :

Agrandir un bâtiment existant est en principe autorisé même dans les zones protégées, sous réserve des règles locales d’urbanisme.
Construire une nouvelle habitation sur une parcelle isolée pourrait être considérée comme une extension illégale de l’urbanisation.

Il est donc crucial de bien identifier si un projet constitue un agrandissement ou une nouvelle construction afin de respecter la loi et d’éviter des recours juridiques.

Conclusion

En résumé, la loi Littoral encadre strictement l’urbanisation des zones côtières. L’agrandissement d’une construction existante reste possible, tandis que toute nouvelle construction isolée peut être contestée comme extension irrégulière. Comprendre cette distinction permet de planifier des projets conformes à la réglementation et de protéger l’environnement littoral.

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Prolongation des délais de recours contre les autorisations d’urbanisme pendant le confinement

Rajess Ramdenie — Mon, 11 May 2020 16:18:44 +0000

Selon l’ordonnance n°2020-306 du 25 mars 2020 les délais de recours contre toutes les autorisations d’urbanisme sont prolongés de la manière suivante :

Les délais qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus et recommencent à courir (pour la durée restante) à compter de la cessation d’état d’urgence sanitaire sans que cette durée ne soit inférieure à 7 jours.
Les délais qui devaient commencer à courir entre le 12 mars et le 24 mai 2020 voient leur déclenchement reporté au 25 mai 2020 (sauf modification de la fin de l’état d’urgence sanitaire).

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Affichage du permis de construire pendant le confinement

Rajess Ramdenie — Fri, 08 May 2020 16:08:45 +0000

Qu’en est-il du délai l’affichage de l’autorisation d’urbanisme sur le terrain pendant le confinement ?

Les ordonnances adaptant les délais en matière administrative pendant la période de confinement ne font pas état d’un point pourtant essentiel, celui de l’obligation d’affichage des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Conformément aux règles d’urbanisme (C. urb., art. R. 600-2), un panneau d’affichage de l’autorisation doit être présent sur le sur le terrain d’emprise du projet et visible des tiers. Cet affichage doit se faire dès l’obtention de l’autorisation et pendant une période continue de deux mois.

Le panneau d’affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers. Mais encore faut-il que les tiers, les voisins par exemple, puissent voir cet affichage utilement.

En période de confinement, on serait tenté de considérer que l’affichage n’est pas utile. En effet, même si le panneau est présent sur le chantier, personne n’est dans la rue pour le voir. L’affichage ne remplit pas son objectif d’information des tiers sur l’ampleur du projet de construction.

Deux cas de figure sont en réalité à envisager quant au délai d’affichage de l’autorisation d’urbanisme :

– Si l’affichage de l’autorisation a eu lieu pendant le confinement, soit entre le 17 mars et le 10 mai inclus, une interprétation stricte des règles d’urbanisme nous amène à considérer que le délai d’affichage serait en réalité interrompu. C’est à dire que le délai repartira à zéro après la fin du confinement, à partir du 11 mai, pour une durée continue de deux mois.

– Si au contraire l’affichage a eu lieu avant le début du confinement, mais sans qu’il n’ait duré deux mois, on peut considérer que le délai ne sera pas interrompu mais seulement suspendu. C’est à dire qu’il continuera à courir à partir de la fin du confinement, pour la durée restante.

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Le Cabinet GMR obtient l’annulation de trois permis de construire par trois jugements rendus le 27 décembre 2019 du Tribunal administratif de Lyon

Rajess Ramdenie — Sun, 02 Feb 2020 09:49:46 +0000

Le Cabinet GMR obtient l’annulation de trois permis de construire par trois jugements rendus le 27 décembre 2019 du Tribunal administratif de Lyon

Le maire de la commune de Bren (26260) avait accordé, au nom de l’Etat, trois permis de construire en vue de la création d’annexes à une maison d’habitation et d’un bureau sur un terrain situé dans ladite commune.

Les annexes concernées consistaient en l’édification d’un abri de jardin, d’un abri piscine, d’un garage qui s’implantaient sur le terrain sans être accolés à la maison existante.

Or, les projets en litige se situaient en zone N de la carte communale de Bren approuvée le 8 novembre 2005 qui n’autorisait que les extensions de l’enveloppe bâtie.

En conséquence, du fait que les ouvrages ainsi autorisés étaient fonctionnellement indépendants, ils ne pouvaient être considérés comme une extension de la maison d’habitation existante. Le tribunal administratif de Lyon a donc annulé, par ses trois jugements précités, les permis de construire pour méconnaissance des dispositions des articles L. 124-2 et R. 124-3 du code de l’urbanisme.

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Le juge peut enjoindre à l’administration de mettre fin à un dommage en entreprenant les travaux nécessaires à certaines conditions

Rajess Ramdenie — Fri, 10 Jan 2020 17:17:42 +0000

Dans un arrêt en date du 6 décembre 2019 (req. n°417167), le Conseil d’Etat précise qu’il appartient au juge administratif de déterminer si l’abstention de réaliser les travaux demandés était, eu égard au coût des travaux rapporté à la gravité du préjudice et à l’existence éventuelle d’une atteinte à l’intérêt général, constitutive d’une faute »

Le juge administratif peut enjoindre à l’administration d’entreprendre des travaux pour mettre fin à un dommage de travaux publics lorsqu’il juge son abstention fautive.

La section du contentieux du Conseil d’État consacre, dans un arrêt du 6 décembre, le pouvoir du juge d’enjoindre à l’administration de prendre les mesures nécessaires pour mettre fin à un dommage de travaux publics, mais seulement en cas de faute.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Monte-Carlo Hill avait demandé à la commune de Beausoleil de procéder à la réfection de l’étanchéité d’une voie piétonne. La commune ayant refusé, le syndicat a obtenu du tribunal administratif de Nice la condamnation de la commune à l’indemniser des préjudices causés par le défaut d’étanchéité de la voie. Le tribunal a également annulé le refus de la commune de faire procéder aux travaux de reprise de la voie nécessaires et prononcé une injonction de les faire réaliser. En appel, la cour administrative d’appel de Marseille a confirmé la responsabilité sans faute de la commune et le versement d’une indemnité. Elle a, en revanche, annulé la partie du jugement contraignant la commune à mettre fin au dommage.

La cour administrative d’appel de Marseille avait jugé que la commune n’avait pas commis d’erreur manifeste d’appréciation en refusant d’engager les travaux eu égard à leur coût et à ses priorités budgétaires. En cela, elle a commis une erreur de droit car il lui incombait « de déterminer si l’abstention de réaliser les travaux demandés était, eu égard au coût des travaux rapporté à la gravité du préjudice et à l’existence éventuelle d’une atteinte à l’intérêt général, constitutive d’une faute ». L’arrêt est donc cassé sur ce point et l’affaire renvoyée à la cour.

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