En revanche, en l’absence d’accord de l’ensemble des indivisaires, il ne peut proposer le bien à certains indivisaires. Le titulaire doit proposer le bien à l’acquisition à l’acquéreur évincé.

N’engager un recours contre la décision de préemption qu’en cas d’accord de l’ensemble des indivisaires

Cette précision apportée par la Cour administrative de Bordeaux doit inviter les indivisaires dont le bien est préempté à n’engager un recours contre la décision que s’ils sont tous opposés à cette décision. A défaut, les indivisaires s’opposant à la décision de préemption ne pourront en tout état de cause pas récupérer leur bien, même en cas d’annulation de la décision de préemption.

CAA Bordeaux, 3 oct. 2019, n° 19BX01065, OPH Toulouse Métropole Habitat

L’article En l’absence d’accord de l’ensemble des indivisaires, le titulaire du droit de préemption ne peut proposer le bien à certains indivisaires seulement mais doit proposer le bien à l’acquisition à l’acquéreur évincé (CAA Bordeaux, 3 oct. 2019, n° 19BX01065, OPH Toulouse Métropole Habitat) est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.

Décision de préemption non justifiée par un projet réel

Dans sa requête, le cabinet GMR AVOCATS soutenait que le droit de préemption avait été irrégulièrement institué.

De plus, GMR invoquait que la décision de préemption avait été irrégulièrement notifiée.

GMR arguait également que que la décision de préemption était imprécise et ne permettait pas de connaître précisément quelle action ou opération d’aménagement justifierait la préemption litigieuse.

Enfin, selon le Cabinet GMR Avocats, l’acquisition était de pure opportunité au lieu d’être justifiée par un projet réel.

Retrait de la décision de préemption

Après avoir engagé un recours en référé suspension,la Commune de Magny-En-Vexin a retiré sa décision de préemption.

Cela a permis au vendeur de mettre en œuvre la promesse de vente conclue.

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Lorsque le bien préempté est en indivision, le titulaire du droit de préemption doit proposer à l’ensemble des indivisaires d’acquérir

Selon la Cour administrative d’appel de Bordeaux, en l’absence d’accord de l’ensemble des indivisaires, il ne peut proposer le bien à certains indivisaires seulement mais doit proposer le bien à l’acquisition à l’acquéreur évincé (CAA Bordeaux, 3 oct. 2019, n° 19BX01065, OPH Toulouse Métropole Habitat)

Cette précision apportée par la cour administrative d’appel de Marseille doit inviter les indivisaires dont le bien est préempté à n’engager un recours contre la décision de préemption que s’ils sont tous opposés à cette décision ; à défaut les indivisaires s’opposant à la décision de préemption ne pourront en tout état de cause pas récupérer leur bien, même en cas d’annulation de la décision de préemption.

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Après enquête publique et délibération du conseil municipal, une commune décide de vendre à un particulier une parcelle de terrain issue du déclassement d’une portion de voie communale. Un propriétaire riverain de cette voie assigne l’acquéreur et la commune en nullité de la vente. Débouté au fond, il forme un pourvoi en cassation.

Il reproche aux juges du second degré d’avoir violé le droit de priorité consacré à son profit par l’article L. 112-8 du code de la voirie routière, qui aurait dû conduire la commune à le mettre en demeure d’acquérir les parcelles, avant d’envisager une cession à un tiers. Alors que la cour d’appel considère que le changement de tracé des voies publiques ou la création de nouvelles voies, mentionnées par l’article L. 112-8, sont des conditions de mise en œuvre du droit de priorité, le demandeur soutient pour sa part qu’il ne s’agit que de simples causes de déclassement, qui ne sont pas de nature à conditionner l’exercice du droit de priorité.

La Cour de cassation rejette le pourvoi en affirmant que « les propriétaires riverains des voies du domaine public routier n’ont une priorité pour l’acquisition des parcelles situées au droit de leur propriété que si le déclassement est consécutif à un changement de tracé de ces voies ou à l’ouverture d’une voie nouvelle ». Or, puisqu’en l’espèce, il ne résultait d’aucune pièce que le déclassement fût consécutif à l’une ou l’autre de ces deux circonstances, la cour d’appel en a justement déduit que le demandeur ne pouvait se prévaloir d’un droit de priorité.

En dehors de ces cas, le droit de priorité des riverains ne trouve pas à s’appliquer ; le propriétaire public peut librement choisir son acquéreur sans avoir à proposer d’abord le bien aux propriétaires des parcelles contiguës. En définitive, la Cour de cassation se conforme à une exégèse stricte des dispositions légales litigieuses.

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La mise en œuvre du droit de préemption doit répondre à un intérêt général suffisant mais n’est pas subordonnée à la preuve de l’utilité publique 

Selon un arrêt du Conseil d’Etat en date du  13 mars 2019 (n° 419259, Cne Soisy-sous-Montmorency), commet ainsi une erreur de droit la Cour qui annule une décision de préemption au motif que cette décision ne présentait pas un intérêt général suffisant faute pour la commune d’avoir justifié de l’impossibilité de le mettre en œuvre sans disposer du bien préempté.

Si le droit de préemption constitue comme l’expropriation une prérogative de puissance publique et que les deux outils présentent certaines similitudes, leurs régimes ne sauraient pour autant se confondre totalement. En raison de l’atteinte somme toute moindre au droit de propriété du droit de préemption par rapport à l’expropriation le bien étant mis en vente, les conditions justifiant qu’il y soit recouru sont appréciées de façon moins rigoureuse.

La cour administrative d’appel de Versailles avait annulé une décision de préemption motivée par un projet de réalisation d’une maison de gardien à proximité d’un parc public, dans laquelle devrait être de surcroît entreposé du matériel d’entretien et du matériel pédagogique à destination des écoles et des centres aérés. La cour fondait sa décision notamment sur l’absence de justification par la commune qu’elle se trouvait dans l’impossibilité d’entreposer le matériel d’entretien et le matériel pédagogique dans d’autres locaux (CAA Versailles, 2e ch., 25 janv. 2018, n° 16VE02917 : JurisData n° 2018-004184).

La Conseil d’État censure cet arrêt au visa de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme, et au motif que la démonstration d’un intérêt général suffisant pour motiver une décision de préemption n’implique pas que l’autorité publique démontre qu’elle ne dispose pas de biens permettant de réaliser le projet : « s’il appartient au juge de l’excès de pouvoir de vérifier que la mise en œuvre du droit de préemption répond à un intérêt général suffisant, la légalité d’une décision de préemption n’est toutefois pas subordonnée à l’exigence que la collectivité ne puisse réaliser l’opération dans des conditions équivalentes sans recourir à l’exercice de ce droit. Par suite, en jugeant que le projet en vue duquel le droit de préemption était exercé ne présentait pas un intérêt général suffisant au motif que la commune n’avait pas justifié de l’impossibilité de le mettre en œuvre sans disposer du bien préempté, elle a également commis une erreur de droit ».

Le critère de nécessité, à savoir la justification par l’Administration qu’elle ne possède pas déjà des terrains et immeubles permettant de mettre en œuvre le projet qu’elle poursuit, constitue l’une des étapes du contrôle de la légalité interne d’une déclaration d’utilité publique.

Mais l’utilité publique ne saurait se fondre dans l’intérêt général. Seul l’intérêt général est exigé en matière de préemption. L’intérêt général s’apprécie in abstracto, sans le jeu de la balance qui le confronterait à ses inconvénients

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Par un arrêt en date du 15 avril 2016, le Conseil d’Etat a estimé que cette requête était fondée et a prononcé l’annulation de la déclaration d’utilité publique de la LGV pour deux motifs, l’un de procédure, l’autre de fond.

En premier lieu, sur la procédure, le Conseil d’Etat a estimé que l’insuffisance de l’évaluation économique et sociale du dossier d’enquête publique constituait une irrégularité substantielle.

En effet, prévue par la loi du 30 décembre 1982 « LOTI », dont l’article 14 fut codifié à l’article L1511-6 du Code des transports, l’étude socio-économique doit préciser le financement du projet.

Comme le soutenait le cabinet GMR, le Conseil d’Etat relève que le dossier soumis à enquête publique se borne à présenter les différentes modalités de financement habituellement mises en œuvres pour ce type d’infrastructures, et les différents types d’acteurs susceptibles d’y participer. Il ne contient donc aucune information précise relative au mode de financement et à la répartition envisagée pour le projet. Eu égard au coût de construction, évalué à 1,6 milliard d’euros (en valeur actualisée 2011), le Conseil d’Etat estime que cette insuffisance de l’évaluation économique et sociale a nui à l’information complète de la population et a pu exercer une influence sur la décision de déclarer l’utilité publique. Il en déduit que cette décision a été prise irrégulièrement.

En second lieu, sur le fond, le Conseil d’État a estimé que l’opération présentait un bilan négatif. Il a relevé une série d’éléments :

– le coût de construction de la ligne, dont le financement n’était, en l’état, pas assuré, était évalué à 1,6 milliards d’euros en valeur actualisée à 2011 ;

– les temps de parcours affichés étaient incertains en raison de la complexité inhérente à la gestion d’une voie à grande vitesse unique, assortie d’ouvrages d’évitement ;

– l’évaluation de la rentabilité économique et sociale du projet était inférieure au niveau habituellement retenu par le Gouvernement pour apprécier si une opération peut être regardée comme utile, en principe, pour la collectivité ;

– si le projet était principalement justifié par des raisons d’aménagement du territoire, la liaison prévue se présentait comme un simple « barreau » rattachant Limoges au réseau ferroviaire à grande vitesse, aucun prolongement de nature à permettre des aménagements ultérieurs n’étant envisagé ;

– la mise en œuvre du projet aurait pour effet un report massif de voyageurs de la ligne Paris-Orléans-Limoges-Toulouse vers la ligne à grande vitesse ; cela aurait impliqué une diminution du trafic sur cette ligne et donc une dégradation de la desserte des territoires situés entre Orléans et Limoges ;

– l’adoption immédiate du décret portait une atteinte très importante aux droits des propriétaires des terrains dont la déclaration d’utilité publique autorisait l’expropriation, alors même que l’engagement des travaux n’était envisagé qu’à un horizon lointain, entre  2030 et 2050. La commission d’enquête avait ainsi formulé une réserve tendant à ce que les travaux soient programmés à un horizon suffisamment rapproché.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, le Conseil d’État a jugé que les inconvénients du projet l’emportaient sur ses avantages dans des conditions de nature à lui faire perdre son caractère d’utilité publique.

Pour ces motifs, le Conseil d’État a annulé le décret déclarant d’utilité publique et urgents les travaux de réalisation de la LGV Poitiers-Limoges.

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L’article Droit de préemption urbain – certificat d’urbanisme : la délivrance d’un certificat d’urbanisme empêche la mise en œuvre du droit de préemption urbain instauré postérieurement pendant la durée de validité du certificat est apparu en premier sur LE BLOG DE L'AVOCAT EN URBANISME ET EXPROPRIATION.