Pour le compte de riverains, le cabinet GMR AVOCATS a contesté par un recours gracieux un permis de construire d’un promoteur pour un projet de 46 logements et un commerce situé avenue Romain Rolland à Saint-Denis (93200).

A la suite de ce recours gracieux, constatant l’illégalité du projet, la mairie de Saint Denis a procédé en juin 2020 au retrait de l’arrêté de permis de construire du 2 janvier 2020 qu’elle avait accordé.

La mairie s’est rangée à deux arguments développés par le recours gracieux exercé par le Cabinet GMR AVOCATS :

D’une part, le projet de construction ne s’insérait pas dans l’environnement de type pavillonnaire de la zone et dénaturait ce caractère pavillonnaire en refermant la perspective paysagère de l’avenue.

D’autre part, le terrain d’assiette du projet se situait dans un secteur exposé à des risques d’inondations par remontée de nappe phréatique (qui se trouve à environ 2,70 m), en bordure de la zone submergée en cas d’inondation par débordement de la Seine (le premier sous-sol serait ennoyé). Le terrain présentait également un risque d’inondation lié au ruissellement pluvial du fait de l’insuffisance de la capacité d’infiltration ou d’évacuation des sols qui aurait pu avoir d’importantes conséquences sur les terrains voisins du projet.

Ce retrait a bien entendu été précédé d’une procédure contradictoire, le promoteur ayant été informé et invité à s’expliquer.

Le retrait du permis par lequel la mairie reconnaît l’illégalité du permis qu’elle avait délivré évitera aux riverains d’engager un recours contentieux. Naturellement, le promoteur pourra présenter à la mairie un autre projet modifié au gabarit et volume réduit pour tenir compte de ces illégalités.

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Par un arrêt en date du 11 décembre 2019 (n°419760), le Conseil d’Etat annule une déclaration d’utilité publique fondement de l’expropriation, pourtant validée précédemment par le tribunal administratif d’Orléans et la Cour administrative d’appel de Nantes.

En l’espèce, la déclaration d’utilité publique portait sur la création, sur la commune de Vernouillet, d’une nouvelle voie d’accès à la zone d’activités commerciales dite  » Plein Sud « , deux giratoires, ainsi qu’un espace de stationnement de quatre-vingt-dix places, des cheminements piétons et des aménagements paysagers. Ce projet avait pour objet de restructurer l’entrée Sud de l’agglomération de Dreux pour renforcer l’attractivité de la zone d’activité commerciale.

Se fondant sur le rapport du commissaire enquêteur lors de l’enquête publique, le Conseil d’Etat estime que l’apport du projet objet de la déclaration d’utilité publique à l’amélioration de l’accessibilité à ce secteur de la zone commerciale était en réalité limité et que la justification de l’expropriation prévue résidait essentiellement dans l’objectif d’une amélioration de la visibilité de ce secteur. Selon le Conseil d’Etat cet apport est insuffisant par rapport aux inconvénients du projet consistant dans l’expropriation de deux bâtiments et un coût de réalisation du projet de 1,2 millions d’euros.

Le Conseil d’Etat estime donc que le « bilan coûts-avantages » était négatif, ce qui entraîne l’annulation de la déclaration d’utilité publique.

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Le maire de de la commune de Vitry-sur-Seine s’était opposé à la déclaration préalable sur le fondement de l’article UC 13.4 du Plan Local d’Urbanisme prescrivant une mise en valeur des cœurs d’ilots.

Pour le tribunal, l’obligation de mise en valeur des cœurs d’îlots prévue à l’article UC 13.4 du PLU ne s’applique pas aux constructions légères telle qu’un abri de jardin de 20 m2 d’emprise au sol maximum.

Le tribunal annule donc l’arrêté d’opposition et ordonne au maire de réexaminer la déclaration préalable dans un délai de deux mois.

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Introduction à la loi Littoral et à l’urbanisation

La loi Littoral, encadrant l’aménagement des zones côtières en France, vise à protéger les espaces naturels tout en régulant l’urbanisation. Selon l’article L. 146-4 du Code de l’urbanisme, toute extension de l’urbanisation doit se faire soit en continuité avec les villages existants, soit dans des hameaux nouveaux respectant l’environnement.

Décision du Conseil d’État du 3 avril 2020

Dans sa décision du 3 avril 2020, le Conseil d’État a précisé que le simple agrandissement d’une construction existante ne constitue pas une extension de l’urbanisation. Cette distinction est importante : elle permet de différencier l’extension d’un bâtiment existant de la construction d’une nouvelle habitation, qui pourrait être considérée comme une extension irrégulière.

Le cas pratique

Un particulier, M. F., avait contesté plusieurs permis de construire, dont l’un portait sur l’agrandissement d’une construction existante. Il arguait que le permis violait l’article L. 146-4. Le Conseil d’État a jugé que l’agrandissement d’un bâtiment déjà existant n’équivaut pas à une extension de l’urbanisation, confirmant ainsi que seules de nouvelles constructions isolées sont concernées par les restrictions de la loi Littoral.

Implications pour les projets de construction

Cette décision a des conséquences directes pour les propriétaires et promoteurs immobiliers :

• Agrandir un bâtiment existant est en principe autorisé même dans les zones protégées, sous réserve des règles locales d’urbanisme.
• Construire une nouvelle habitation sur une parcelle isolée pourrait être considérée comme une extension illégale de l’urbanisation.

Il est donc crucial de bien identifier si un projet constitue un agrandissement ou une nouvelle construction afin de respecter la loi et d’éviter des recours juridiques.

Conclusion

En résumé, la loi Littoral encadre strictement l’urbanisation des zones côtières. L’agrandissement d’une construction existante reste possible, tandis que toute nouvelle construction isolée peut être contestée comme extension irrégulière. Comprendre cette distinction permet de planifier des projets conformes à la réglementation et de protéger l’environnement littoral.

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Dans un arrêt du 13 mars 2020, le Conseil d’Etat rappelle que les dispositions de l’article R.111-27 du code de l’urbanisme disposent que « Le projet peut être refusé ou n’être accepté que sous réserve de l’observation de prescriptions spéciales si les constructions, par leur situation, leur architecture, leurs dimensions ou l’aspect extérieur des bâtiments ou ouvrages à édifier ou à modifier, sont de nature à porter atteinte au caractère ou à l’intérêt des lieux avoisinants, aux sites, aux paysages naturels ou urbains ainsi qu’à la conservation des perspectives monumentales. »

Appliquant cet article, le Conseil d’Etat estime que le permis ne peut pas être attaqué sur ce fondement au motif qu’il entraînerait une baisse de l’ensoleillement et des conditions de jouissance d’une maison voisine.

Dans cette affaire, le maire de Lyon avait délivré un permis de construire à une société pour l’édification d’un immeuble de 39 logements. Plusieurs requérants avaient attaqué le permis de construire, lequel a été effectivement annulé par un jugement du 29 novembre 2018 du tribunal administratif de Lyon, qui est donc lui-même annulé par le Conseil d’Etat.

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Dans un arrêt du 11 décembre 2019, le Conseil d’État annule une expropriation pour réaliser une nouvelle voie d’accès à une zone d’activités commerciales, deux giratoires, ainsi qu’un espace de stationnement de quatre-vingt-dix places, des cheminements piétons et des aménagements paysagers. Cette opération, dite de  » requalification du paysage urbain « , est justifiée par l’objectif de renforcer l’attractivité du secteur ouest de la zone d’activités commerciales dite  » Plein Sud  » par l’amélioration de l’accès à ce secteur et de sa visibilité. Le Conseil d’Etat estime que cette opération a bien une finalité d’intérêt général mais que son intérêt pour l’accessibilité et la visibilité du site est limité alors que l’atteinte à la propriété privée est importante.

En matière d’expropriation, les atteintes à la propriété privée ne doivent pas être excessives. L’arrêté préfectoral de déclaration d’utilité publique a donc été annulé.

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• Les délais qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus et recommencent à courir (pour la durée restante) à compter de la cessation d’état d’urgence sanitaire :
• Les délais qui devaient commencer à courir entre le 12 mars et le 24 mai 2020 voient leur déclenchement reporté au 25 mai 2020 (sauf modification de la fin de l’état d’urgence sanitaire).

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• Les délais qui n’ont pas expiré avant le 12 mars 2020 sont suspendus et recommencent à courir (pour la durée restante) à compter de la cessation d’état d’urgence sanitaire sans que cette durée ne soit inférieure à 7 jours.
• Les délais qui devaient commencer à courir entre le 12 mars et le 24 mai 2020 voient leur déclenchement reporté au 25 mai 2020 (sauf modification de la fin de l’état d’urgence sanitaire).

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Conformément aux règles d’urbanisme, un panneau d’affichage du permis de construire ou de la déclaration préalable doit être présent sur le chantier et visible des tiers, dès l’obtention de l’autorisation.

Cet affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers (les voisins par exemple).

L’affichage ne produit ses effets que s’il comporte différentes mentions obligatoires. Ces mentions sont notamment la date et le numéro du permis ou de la déclaration préalable, l’identité de son bénéficiaire, la nature du projet et la superficie du terrain ainsi que l’adresse de la mairie où le dossier peut être consulté et fonction de la nature du projet, les constructions projetées, la surface de plancher autorisée ainsi que la hauteur de la ou des constructions.

Dans un arrêt du 16 octobre 2019 (n° 419756), le Conseil d’État est venu préciser l’objet du panneau d’affichage et la sanction d’une erreur dans ses mentions obligatoires.

Le panneau d’affichage pour objet de permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction. Il n’a n’a pas pour objet de permettre aux tiers d’apprécier la légalité de l’autorisation de construire.

Là est tout l’intérêt de l’arrêt du Conseil d’État. La possibilité pour les tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction devient la référence dans le contrôle du juge administratif sur les conséquences d’une erreur dans le panneau d’affichage du permis de construire. En effet, toutes les fois où les mentions affichées seront suffisantes pour permettre aux tiers d’apprécier l’importance et la consistance du projet de construction, l’erreur ne pourra empêcher le déclenchement du délai de recours des tiers.

En revanche, les erreurs dans l’affichage qui minorent les inconvénients du projet pour les tiers seront des erreurs faisant obstacle à la purge du délai de deux mois.

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Les ordonnances adaptant les délais en matière administrative pendant la période de confinement ne font pas état d’un point pourtant essentiel, celui de l’obligation d’affichage des permis de construire et autres autorisations d’urbanisme.

Conformément aux règles d’urbanisme (C. urb., art. R. 600-2), un panneau d’affichage de l’autorisation doit être présent sur le sur le terrain d’emprise du projet et visible des tiers. Cet affichage doit se faire dès l’obtention de l’autorisation et pendant une période continue de deux mois.

Le panneau d’affichage est très important puisqu’il permet le déclenchement du délai de recours contentieux des tiers. Mais encore faut-il que les tiers, les voisins par exemple, puissent voir cet affichage utilement.

En période de confinement, on serait tenté de considérer que l’affichage n’est pas utile. En effet, même si le panneau est présent sur le chantier, personne n’est dans la rue pour le voir. L’affichage ne remplit pas son objectif d’information des tiers sur l’ampleur du projet de construction.

Deux cas de figure sont en réalité à envisager quant au délai d’affichage de l’autorisation d’urbanisme :

–      Si l’affichage de l’autorisation a eu lieu pendant le confinement, soit entre le 17 mars et le 10 mai inclus, une interprétation stricte des règles d’urbanisme nous amène à considérer que le délai d’affichage serait en réalité interrompu. C’est à dire que le délai repartira à zéro après la fin du confinement, à partir du 11 mai, pour une durée continue de deux mois.

–      Si au contraire l’affichage a eu lieu avant le début du confinement, mais sans qu’il n’ait duré deux mois, on peut considérer que le délai ne sera pas interrompu mais seulement suspendu. C’est à dire qu’il continuera à courir à partir de la fin du confinement, pour la durée restante.

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